Nos últimos meses, a Receita Federal mudou o entendimento sobre a locação por temporada — e essa mudança tem um efeito concreto no bolso de quem aluga imóveis via Airbnb, Booking e plataformas parecidas. Duas pessoas com o mesmo imóvel, no mesmo prédio, podem hoje pagar alíquotas de imposto completamente diferentes: uma perto de 15%, outra perto de 44%. A diferença não está no imóvel nem no valor do aluguel — está numa decisão estrutural que a maioria dos anfitriões nunca parou para avaliar.
Felipe Cunha, especialista da Trino Capital, detalha neste vídeo por que a locação de temporada passou a ser enquadrada como prestação de serviço pela Receita, em que faixa de faturamento esse enquadramento pesa mais, e qual é o caminho tributário correto para não cair na alíquota mais alta. O conteúdo completo está no player — aqui, o mapa do que você vai encontrar.
Por que o Airbnb deixou de ser “só um aluguel” para a Receita
Até pouco tempo, locação tradicional e locação de temporada eram tratadas praticamente da mesma forma pela Receita Federal: era tudo aluguel, ponto final. Isso mudou. A partir de um determinado faturamento anual, quem aluga por temporada passa a ser enquadrado como prestador de serviço — afinal, além de ceder o imóvel, o anfitrião cuida de check-in, check-out, limpeza e reposição de insumos, uma operação mais próxima de um hotel do que de um contrato de aluguel comum.
Esse enquadramento muda a conta: junto do imposto de renda já devido na pessoa física, passa a incidir também contribuição previdenciária sobre o faturamento — com menos deduções disponíveis do que uma pessoa jurídica teria. E há um detalhe que poucos anfitriões consideram: plataformas como o Airbnb já são obrigadas a informar à Receita quanto pagaram, e para quem. O cruzamento de dados não depende de fiscalização ativa — ele já acontece.
O que ainda fica em aberto é: a partir de que ponto exatamente esse enquadramento passa a valer a pena evitar — e é isso que os números respondem a seguir.
O ponto em que a pessoa física começa a perder
Na pessoa física, o aluguel entra na tabela regressiva do IRPF, somado a salário e outros rendimentos. Em faturamentos baixos, essa conta ainda é vantajosa: com R$ 5.000 de faturamento mensal, a carga fica em torno de 15%, porque a tabela é aplicada por faixa, não sobre o valor total. O problema aparece conforme o faturamento sobe: em R$ 8.000, a pessoa física já perde cerca de 22%; em R$ 10.000, cerca de 30%. Acima de R$ 20.000 mensais — o que equivale a mais de R$ 240.000 por ano —, a soma de imposto de renda, contribuição previdenciária e a perda de deduções pode levar a carga total a algo entre 35% e 44%.
“O vilão não é o Airbnb — é entrar nesse tipo de operação sem planejamento tributário.”
Em outras palavras: quem fatura R$ 240.000 por ano com locação por temporada e continua operando como pessoa física pode estar deixando quase metade desse valor com o governo. A pergunta que fica é: existe uma estrutura em que essa carga não sobe junto com o faturamento?
Pessoa jurídica: quando a curva deixa de subir
Existe, e é a pessoa jurídica. Ao abrir uma empresa e optar por um regime tributário — lucro presumido ou Simples Nacional, sempre com orientação de um contador, já que cada caso tem particularidades —, a carga tributária tende a se manter relativamente estável, em torno de 18%, independente de o faturamento ser R$ 5.000 ou R$ 20.000 por mês.
Isso cria um cruzamento de curvas: em faturamentos baixos, a pessoa física ainda compensa, porque a pessoa jurídica tem custos fixos — contabilidade, abertura formal da empresa, burocracia com o fisco — que não valem a pena para valores pequenos. Mas a partir de determinada faixa, geralmente entre R$ 8.000 e R$ 10.000 mensais, as curvas se cruzam, e a pessoa jurídica passa a sair mais barata. Quem pretende escalar a operação tem um motivo a mais para se antecipar: só depois de estourar o faturamento na pessoa física é tarde para reorganizar a estrutura sem prejuízo.
Há ainda um ganho que passa despercebido: na pessoa jurídica é possível deduzir despesas operacionais reais — manutenção do imóvel, reformas, limpeza, reposição de insumos, IPTU — o que reduz a base de cálculo do imposto. Na pessoa física, essas deduções praticamente não existem.
O que a reforma tributária muda a partir daqui
A reforma tributária em andamento já começa a introduzir dois novos tributos, o IBS e o CBS, com impacto direto sobre pessoas jurídicas nos próximos anos — o cronograma prevê etapas ao longo de 2026 e 2027, ainda com detalhes em definição. Para quem opera locação por temporada em escala, isso é mais um motivo para se estruturar agora, em vez de esperar o faturamento estourar para só então correr atrás da regularização.
O ponto central, no fim das contas, não é quanto se fatura — é quanto sobra depois de impostos, taxa da plataforma e custos operacionais. Um imóvel que fatura R$ 10.000 por mês em locação de temporada não necessariamente deixa mais dinheiro no bolso do que um aluguel tradicional de R$ 2.000, depois de descontados todos esses custos. Decidir entre pessoa física e pessoa jurídica sem fazer essa conta é decidir no escuro.
Esse é exatamente o tipo de diagnóstico que antecede qualquer estratégia de alavancagem patrimonial: entender a estrutura tributária certa antes de escalar, não depois — porque quem se organiza cedo tem mais opções do que quem só reage quando a Receita já está de olho.
Perguntas frequentes sobre imposto no Airbnb
É verdade que o imposto no Airbnb pode chegar a 44%?
Sim, em determinadas faixas de faturamento anual — geralmente acima de R$ 240.000 —, quando a locação por temporada é enquadrada como prestação de serviço pela Receita Federal. Nesses casos, a soma de imposto de renda e contribuição previdenciária, sem as deduções disponíveis na pessoa jurídica, pode levar a carga total a esse patamar.
A partir de que faturamento o Airbnb passa a pagar mais imposto?
O ponto de virada costuma aparecer quando o faturamento mensal ultrapassa a faixa de R$ 8.000 a R$ 10.000 — é aí que a carga tributária da pessoa física começa a superar a da pessoa jurídica. Acima de R$ 20.000 mensais, a diferença fica ainda mais expressiva.
Vale mais a pena operar Airbnb como pessoa física ou jurídica?
Depende do faturamento mensal. Em faixas mais baixas (até cerca de R$ 5.000), a pessoa física costuma compensar. Conforme o faturamento cresce, a pessoa jurídica tende a se tornar mais vantajosa, por manter uma carga tributária mais estável em torno de 18% e permitir dedução de custos operacionais.
A Receita Federal sabe quanto eu recebo pelo Airbnb?
Sim. As plataformas de locação por temporada já têm obrigação de informar à Receita Federal os valores pagos a cada anfitrião, o que permite o cruzamento de dados com as declarações de imposto de renda.
Como reduzir o imposto no Airbnb legalmente?
O caminho estrutural é avaliar, com um contador, a migração para pessoa jurídica em um regime tributário adequado — lucro presumido ou Simples Nacional —, o que permite deduzir despesas reais do imóvel e evita a progressividade da tabela da pessoa física conforme o faturamento cresce.
